［お客様のご都合］

　例えば、銀行借入のため、自社ビルとその敷地を5億円で担保に入れたい、民事再生などで再生会社の不動産を1億円で買いたい等々、不動産の価格について何らかのご希望がある場合などお客様には様々なご都合があります。

［概算で受託を判断］

　このような場合、私どもにおいて予め鑑定評価額を概算して、概算額がお客様のご希望と大きくかけ離れているなど、鑑定評価を行ってもお役に立てないと予想される場合は、その旨をご説明して残念ながら受託をご辞退申し上げます。勿論、概算は無料です。実例として、相続財産分割で、予め概算したところ鑑定評価額よりも既存の固定資産税評価額の方がお客様に有利と予想され、別途鑑定評価を行う意味がないため、ご辞退申し上げたこともあります。

［さまざまな目的があります］

　不動産の評価書等を必要とするお客様の目的は、売買の参考、地代の値上げ、訴訟、株主対策、税務当局への疎明、担保取入、相続財産分割、民事再生等々、様々であり、また、評価書等の使い方も、部内資料として使用、取引相手に提示、裁判所提出等々、これも様々です。

［作成書類もさまざまです］

　一方、評価書等の種類も不動産鑑定評価書(正式鑑定)、価格調査書、意見書等各種あります。そしてそれぞれ評価作業・説明の密度、説得力、『証明力』が異なり、また、料金も異なります。 →料金表参照

［目的に応じて、お役に立つ書類を］

　そこで、お客様の目的、ご予算に応じて必要な評価書等をなるべく安価に提供いたします。例えば、不動産売買の参考として、部内資料としてご利用のときは、価格調査書(正式鑑定より簡易)をご利用いただき、その場合でも総額の小さいときは、意見書(さらに簡易)をご利用いただく。一方、同じく不動産売買の参考としてご利用いただく場合でも、総額の大きい不動産を関連会社間で売買するときなどは、税務当局に対する配慮などから不動産鑑定評価書(正式鑑定)をご利用頂くのが適切と思われる場合もあります。
　安価なことはそれ自体良いことですが、安価であっても、お客様の目的を実現できなければ無駄なものとなります。例えば、裁判のために、正式な鑑定評価書より安価だといって価格調査書を作成しても、裁判官の心証を有利に形成することができずに、結局、敗訴することとなるでしょう。
　お客様の目的を実現するために必要な書類をご提供し、かつ、不必要に詳細な書類をお作りして過大なご負担をおかけすることのないように、適切にお手伝いたします。

［評価が必要なもの］

　まず、現物出資、不動産投資信託等のように法的に不動産鑑定士の鑑定評価が必要なものがあります。また、法的に必要ではなくても、裁判のように実際上多くの場合正式な鑑定評価でなければ通用しないものもあります。

［損をしないために］

　では、不動産の売買の場合はどうでしょうか。例えば、個人が中古住宅を売る場合はどうでしょうか。正直なところ、日常の業務でお客様からご相談をお受けしたときは、「仲介業者に頼むと無料で査定してもらえます。私ども不動産鑑定士が鑑定評価を承りますと、お客様の場合料金が20万円～30万円かかります。簡易なものでも10万円はかかります。」とかお話しすると、「じゃあ、いいです。」とお客様に断られるのが実際のところです。
　でもどうでしょうか。適正価格が2,000万円のところを、1,700万円で査定される可能性もあります。この場合、20万円～30万円を節約したために300万円損していることになります。実例として、買い希望のお客様が売値を17億円～18億円と予想した投資物件を建物診断を行い鑑定したところ、10億円程度が適正価格であることが判明したこともあります。この場合、17億円～18億円で買ったとしたら後々大きな実損が発生するところでした。

［評価額で売れる？］

　不動産鑑定評価書を作成して2,000万円の鑑定評価額だとしたら、2,000万円で売れるでしょうか。答えは否です。売り手、買い手の事情、仲介業者が加わった駆引き、巡り合わせ等々、様々な事情で価格が決められ、必ずしも鑑定評価額で取引されるものではありません。
　評価書の使い方も様々です。例えば、評価書は提示せずに2,300万円で押して最終的に2,000万円で決着する。また、買い手が1,700万円で言ってくるときに、評価書を提示して交渉し最終的に1,900万円で決着するなど。

［不動産鑑定評価書は何の役に立つのでしょうか？］

□ 重要な目安 □

　一つは、鑑定評価額は専門家の決定したものであり、重要な目安であることです。プロとして不動産の価格形成要因を見落とすことなく全て勘案した手違いのない価格です。私は常々お客様に「いくらでうれるかやってみないと分かりませんが、この価格より高く売れたら得をした、安く売れたら損をしたと思ってください。どうするかはお客様の決断です。」と申し上げています。実例として、買い手のお客様からご依頼をお受けして評価したところ、2億3,000万円の売り希望の不動産を1億8,000万円で買うこととなった(5,000万円得をした)ことがあります。

□ 鑑定評価額決定理由が重要な参考になります □

　二つには、評価書に書かれている鑑定評価額決定の理由がお客様の重要な判断材料となることです。鑑定評価額のみをご覧になるのではなく、その評価額を決定した理由を理解し、お客さまご自身の判断の材料にして、お客様ご自身で独自の判断をなさることが重要です。

□ 評価書は専門職業家の一つの判断・意見です □

　不動産の価格は物の重さや長さのように機械的に測定できて誰が測っても同じ結果が出るというものではありません。更地の鑑定でも、複数の不動産鑑定士が鑑定したとき、熟練した鑑定士同士であっても1割程度の誤差が生ずることもあるでしょう。評価書は専門職業家による一つの判断・意見に過ぎません。ですから、鑑定評価額もさることながら判断の経過・理由が重要なのです。

弁護士の方へ

　裁判官の有利な心証を得ることのできる説得力のある鑑定評価書は、多くの実例を収集し、それらに基づき評価の根拠を具体的に示したものでなければなりません。抽象的に一般論を述べているのみの鑑定評価書は説得力に欠けることとなります。説得力のある鑑定評価書を作成するためには、豊富な情報チャネル、優れた取材能力が必要です。勤続20年の銀行経験による幅広い人脈・熟練した対人対応能力を活かし、お役に立ちます。

会計士、税理士の方へ

　レベルの高い説得力のある鑑定評価書を作成しても、クライアントの方が私どもの応対に気分を害されたりしては、ご紹介くださった貴事務所に対する評価の低下にもつながりかねません。勤続20年の銀行経験で得た顧客に応じた好感の得られる応対で、貴事務所の評判向上に一役買います。

金融機関の方へ

　勤続20年の銀行経験と不動産鑑定士としての金融機関とのお取引の実績に基づき、きめ細かく行き届いたサービスをあうんの呼吸でご提供いたします。

法人の方、個人の方へ

　お客様に鑑定評価書をより良く活用いただくために、評価対象不動産についての注意点、鑑定評価額決定の理由などについて分かりやすくご説明いたします。特に、具体的な状況を踏まえて、交渉相手・提出先に対する説得の仕方、そのポイント等について専門家としてご助言いたします。

事前に不動産の価格水準を概算し、その価格水準に基づき、料金をお見積もり致します(見積もりは無料)。不動産の特殊性等による加算は個別にご相談致します。
また、遠方の不動産に係る交通費、別途行う建物調査費用等は加算となります。

料金については、正式鑑定評価基本料金(PDF/70KB)をご覧ください。